MISE EN COPROPRIETE

Pour tout immeuble bâti

Le règlement de copropriété est un acte conventionnel qui fixe les droits et obligations des copropriétaires, et qui détermine les règles de fonctionnement interne de la copropriété. Il est obligatoire pour toute copropriété. Il doit être établi lors de la construction de l'immeuble ou lors de sa division en lots

Il indique notamment :

- la destination de l’immeuble (commerce, habitation, mixte,…)

- les parties communes et privatives, la manière dont sont administrées les parties communes, la répartition des charges de copropriété, la méthode de calcul de la répartition des parties communes et charges.

Il s'agit donc un document essentiel pour le bon fonctionnement de l'immeuble.

Au règlement de copropriété peuvent être ajoutés, entre autres, l'état descriptif de division qui identifie les parties privatives.

- Il est rendu officiel par un acte notarié de dépôt publié au fichier immobilier à la conservation des hypothèques. Le professionnel qui rédige le premier règlement de copropriété archive également toutes les modifications votées. Les évolutions de ce règlement restent donc consultables.

- L’établissement et le dépôt du règlement sont un préalable à la première vente d’un lot privatif. Tout nouveau copropriétaire en reçoit un exemplaire de la part du notaire lors de la signature de l’acte de vente. Un bailleur doit en remettre à son locataire les clauses se rapportant aux conditions d’usage de l’immeuble.

Principaux textes

En cours d'élaboration.

Pour tout immeuble bâti

Toute copropriété a le droit de modifier son règlement. Ces modifications doivent venir d’un vote de l’assemblée générale autorisant le changement. Cependant, quelques règles sont à respecter pour que ces révisions puissent être prises en compte.

Modification de la répartition des charges

Sous certaines réserves, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque la modification de la répartition des charges est rendue nécessaire, elle peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité que lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi.

Si un bien est exclu d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale.

A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Modification des parties privatives ou de la destination de l'immeuble

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. 

Elle ne peut pas non plus décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.

Adaptation du règlement de copropriété vis-à-vis de la règlementation

Les modifications du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis l’établissement du précédent règlement de copropriété nécessitent la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité simple).

La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe.

Adaptation suite au changement de l’usage d’un bien privatif

Lorsqu’un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives intervient (un garage devient une chambre par exemple), il est possible qu’il y ait modification de la répartition des charges des services collectifs et des éléments d’équipements communs. La modification de ces charges n’est possible qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Modification concernant les parties communes

Toute modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes est prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Généralités

Les modifications du règlement de copropriété ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.

Toute modification du règlement de copropriété nécessite un nouveau calcul de tantièmes, de répartition de charge si leur calcul n’a pas été établi conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi, l’ancienne répartition étant dans ce cas nulle.

Votre diagnostiqueur Emmanuel ELLIEN peut vous aider à réaliser les modifications que vous souhaitez entreprendre au regard de la loi.

Les principaux textes législatifs

Pour tout immeuble mis en copropriété ou lors d’une modification du règlement de copropriété

Généralement exprimés en millièmes, les tantièmes de copropriété sont attribués aux différents lots tels qu’ils résultent de l’état descriptif de division.
Ils dépendent principalement des surfaces mais aussi de la situation et de la consistance des lots, principalement vis-à-vis des vues, de l’ensoleillement et de la part d’utilisation des équipements communs.
Les règles de calculs des tantièmes ne font pas l’objet de textes réglementaires mais d’usages généralement acceptés et ne devant léser aucun copropriétaire. La répartition doit faire l’objet d’une approbation des copropriétaires et à défaut d’accord sera déterminée par voie de justice.

Les tantièmes définissent la somme à payer en terme de charges. Il en existe de deux sortent : les générales qui doivent être payées par tous et les spéciales qui ne concernent que certains copropriétaires. En effet, certaines charges ne concernent pas tous les copropriétaires (tel que l'utilisation de l'ascenseur une personne vivant au RDC dans un immeuble dans lequel il n'y a pas de sous-sol ne devra pas utiliser l'ascenseur), ils ne devront donc pas entretenir un équipement qu'ils n'ont pas à utiliser.